Zwischen den Mietparteien und dem Vermieter gibt es viele Bereiche und Zuständigkeiten die gesetzlich geregelt sind. Aus dem Mietvertrag und dem Mietrecht im BGB ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten für beide Parteien. Ein gutes Mietverhältnis basiert auf Vertrauen, Respekt und Kooperation zwischen Vermieter und Mieter. Nur wenn beide Seiten ihre Pflichten kennen und einhalten, kann das Mietverhältnis harmonisch verlaufen. Die wichtigsten haben wir in dieser Übersicht für Sie zusammengetragen.
Diese Pflichten tragen Vermieter
Instandhaltungs- und Modernisierungspflichten
Grundsätzlich besteht für Vermieter die Pflicht, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten auf eigene Kosten durchzuführen.
§ 535 BGB verpflichtet den Vermieter, Wohnungen in einem geeigneten Zustand zu halten. Im Mietvertrag kann jedoch festgehalten werden, dass Kleinreparaturen und Ausbesserungen vom Mieter getragen werden. Insbesondere muss die Strom- Wasser und Gasversorgung sichergestellt werden, auch die sanitären Elemente im Badezimmer sind vom Vermieter instand zu halten. Weiterhin müssen Mängel an Fenstern oder Türen, der Heizung oder dem Aufzug immer vom Vermieter beseitigt werden. Schäden, die der Mieter verursacht hat und welche nicht dem normalen Verschleiß zuzuordnen sind, können jedoch dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus gilt eine Verkehrssicherheitspflicht, welche neben der Wohnung selbst auch das Treppenhaus und die Gemeinschaftsräume wie Keller, Waschküchen oder Dachböden betrifft. Eine generelle Modernisierungspflicht, oder die Pflicht zur Ausbesserung rein optischer Mängel gibt es jedoch nicht.
Hausrecht der Mietparteien
Als Vermieter verfügen Sie über das Hausrecht des Grundstücks und des Gebäudes. Sie können entscheiden, wem Sie die Wohnungen vermieten und die Hausordnung im gesetzlichen Rahmen gestalten. Nach der Schlüsselübergabe obliegt das Hausrecht über die vermietete Wohnung allerdings dem Mieter, der alleinig darüber entscheiden kann, wer die Wohnung betritt. Ohne das Einverständnis der Mieter darf weder der Vermieter, noch die Hausverwaltung die Wohnung betreten. Ist ein Zugang zur Wohnung notwendig, darf dieser nur in Absprache mit dem Mieter erfolgen.
Fristen der Nebenkostenabrechnungen
In der Regel erfolgt eine monatliche Zahlung der Nebenkosten - der Vermieter ist hierbei zur jährlichen Erstellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Die Ausstellungsfrist beträgt ein Jahr. Wurde diese versäumt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben, muss dieses jedoch auch bei einer verspäteten Ausstellung der Abrechnung an die Mieter ausgezahlt werden.
Unser Tipp: Digitale Systeme zur Hausverwaltung vereinfachen den Prozess, sparen viel Zeit bei der Erstellung und sorgen für eine fristgerechte, transparente Abrechnung für alle Beteiligten.
Rauchmelder Installation & Wartung
In vielen Bundesländern gibt es eine gesetzliche Regelung bezüglich der Installation von Rauchmeldern, in anderen Ländern ist dies nicht der Fall. In jedem Fall ist jedoch die Wartung und Pflege der Rauchmelder, inklusive dem Austausch von Batterien oder kaputten Meldern vom Vermieter zu tragen. Bei uns in Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 31.12.2016 die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern auch bei Bestandsbauten in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Zugang und Rettungsweg über das Treppenhaus führen.
Garten- und Grünflächenpflege
Im Mietvertrag kann festgehalten werden, wer für die Gartenpflege zuständig ist. Reguläre Pflegearbeiten wie das Rasenmähen oder der Heckenschnitt können im Einzelfall dem Mieter obliegen. Für größere Maßnahmen wie Umbauarbeiten, die Ausgrabung und Entfernung abgestorbener Bäume, Baumschnitte in großer Höhe usw. bleibt jedoch der Vermieter zuständig. Hiermit werden in der Regel externe Dienstleister beauftragt, deren Kosten über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Für unsere Kunden übernehmen wir von der Grahl Hausmeisterservice GmbH im Zuge unserer Objektbetreuung auch die gründliche und professionelle Grünflächenpflege mit allem, was dazugehört.
Pflichten bei Schimmelbefall
Bei einem Schimmelbefall ist der Vermieter ebenfalls verpflichtet, sowohl den Schaden selbst als auch die Ursache, wie beispielsweise eine mangelhafte Wärmedämmung, zu beseitigen. Da die Ursache sowohl in der Verantwortung des Vermieters (Wärmedämmung, Fassadenhinterlüftung, Mauerwerk ect.), als auch im Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter liegen kann, kommt es immer wieder zu einem Streitfall zwischen Mietern und Vermietern. Ein Gutachten kann Auskunft darüber geben, ob der Mieter für den Schaden mitverantwortlich ist und an den Kosten beteiligt werden kann. Für die gründliche und Nachhaltige Beseitigung sollte ein qualifizierter Anbieter hinzugezogen werden, welchen wir unseren Kunden im Problemfall gerne organisieren.
Winterdienst
Der Winterdienst ist umlagefähig - Das bedeutet, dass die Pflicht zum Schneeräumen über den Mietvertrag auf die Mietparteien übertragen werden kann. Ist hierzu nichts im Mietvertrag festgehalten, ist der Vermieter dafür verantwortlich, den Schnee zu räumen und die Gehwege zu Streuen um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Hierfür wird ebenfalls in der Regel ein externer Dienstleister eingesetzt. Vorteilhaft ist es, wenn ein zuverlässiger Winterdienst Teil des Hausmeisterservice ist, der für das Grundstück sowieso schon regelmäßig tätig ist. Diesen Service bieten wir unseren Kunden in Düsseldorf und der Umgebung.
Weitere Pflichten ergeben sich aus dem Mietrecht des BGB. Bei einem großen Teil der Verpflichtungen, von der Grundstückspflege und Reinigungsarbeiten über die Grünflächenpflege und den Winterdienst bis hin zum Entsorgungs- und Mülltonnenservice, sind wir Ihnen mit unserem All-In-One Service gerne behilflich.
Diese Pflichten tragen die Mieter
Meldepflicht in Deutschland
Es obliegt dem Mieter selbst, der Meldepflicht gemäß §19 des Bundesmeldegesetzes mit einer Meldung seines Wohnsitzes binnen 14 Tagen nachzukommen. Hier führt kein Weg am Gang zum örtlichen Einwohnermeldeamt vorbei, da die Ummeldung vom Mieter persönlich unter Vorlage eines gültigen Personalausweises erfolgen muss.
Zahlung der Miete und Mietkaution
Die Mietkaution darf höchstens 3 Nettokaltmieten betragen und ist für gewöhnlich im Mietvertrag verankert. Wird eine Ratenzahlung vereinbart, was grundsätzlich angeboten werden muss, sieht der gesetzliche Rahmen eine Zahlung in 3 Monatsraten vor, wobei die erste Rate beim Einzug in die Wohnung fällig wird. Nach dem Auszug bleibt dem Vermieter eine Prüfungsfrist von bis zu 6 Monaten, um festzustellen, ob und in welcher Höhe Kosten einbehalten werden, bevor die Kaution zurückgezahlt wird. Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen oder notwendige Renovierungsarbeiten kann der Vermieter von der Mietkaution einbehalten.
Für die Zahlungen der Mieten besteht ebenfalls ein klar definierter rechtlicher Rahmen. So ist jede Monatsmiete bis spätestens zum dritten Werktag des Monats zu begleichen - Dies bezieht sich auf den Zahlungseingang beim Vermieter oder der Hausverwaltung. Eine Minderung der Miete steht dem Mieter nur zu, wenn er den Vermieter vorab schriftlich über die Mängel in Kenntnis setzt und dieser seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht oder nur unzureichend nachkommt. Keinesfalls sollten Mietzahlungen einfach einbehalten werden, da bei zwei wiederholten Zahlungsverzügen oder einem Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete die Kündigung des Mietverhältnisses droht.
Hausordnung beachten
Eine Hausordnung ist für jede Wohnanlage vorhanden und sollte bei Abschluss des Mietvertrages vom Mieter aufmerksam gelesen werden. Hier sind die Regeln und Pflichten für die Benutzung der Anlage sowie der Gemeinschaftsräume festgehalten. Auch sind Vereinbarungen zur Haltung von Haustieren, Ruhezeiten, Regelungen zur Reinigung des Treppenhauses oder zur Müllentsorgung häufig Bestandteil der Hausordnung. Die wiederholte Missachtung kann eine Kündigung zu Folge haben. Die Frage, welche Klauseln in der Verordnung rechtmäßig und bindend sind, und welche nicht, beschäftigt allerdings regelmäßig die Gerichte.
Meldung von Schäden
Der Mieter hat Schäden am Mietobjekt, an den Gemeinschaftseinrichtungen und im Treppenhaus dem Vermieter umgehend zu melden. Werden Schäden nicht gemeldet und es kommt zu Folgekosten, die bei einer zeitnahen Beseitigung des Mangels nicht entstanden wären, sind diese vom Mieter zu tragen. Eine Mängelanzeige ist die Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Instandsetzung veranlassen kann. Wichtig ist auch die verpflichtende und umgehende Meldung im Falle eines beschädigten Heizkostenverteilers.
Reparaturen und Kostenübernahme bei übermäßigem Verschleiß
Renovierungen und Ausbesserungen, die nach einer normalen Abnutzung nötig werden, sind laut Gesetz vom Vermieter durchzuführen. Allerdings kann eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag festlegen, dass kleinere Reparaturen und Ausbesserungen wie Malerarbeiten vom Mieter zu übernehmen sind. Ansonsten zahlt der Mieter nur für Schäden, die er selbst verursacht hat und über die normalen Verschleißerscheinungen hinausgehen, wie z.B. Brandlöcher im Teppich oder an der Tapete oder gebrochene Sanitäranlagen.
Lüftungs- und Heizpflicht
Eine generelle Heizpflicht gibt es nicht, allerdings hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, einer Schimmelbildung durch regelmäßiges Lüften und Heizen vorzubeugen. Kommt es zu einem Schimmelbefall oder einer vereisten Leitung, kann durch ein Gutachten festgestellt werden, ob der Mieter dies zu verantworten und die Kosten der Beseitigung zu tragen hat.
